- Догодина ще има спад на сделките
- Интерес към продажби "на зелено" има само ако първоначалната вноска е 10-20%, а останалото се плаща след акт 16
- Хората с по-ниски доходи стават предпазливи за теглене на заем
- Ипотечните кредити са с рекорден ръст от 32%, а потребителските нараснаха с 28%
- Ако продавате, побързайте да го направите до края на годината, съветва кредитният консултант Тихомир Тошев в специално интервю за вестник СТАНДАРТ
- Как изглежда пазарът на имоти на фона на галопиращата инфлация?
- От началото на годината, още със старта на войната в Украйна, с ръста на цените на горивата, на цените на почти всички стоки, хората станаха доста по-внимателни по отношение на задлъжняването. Това обаче не охлади кредитния пазар и към края на август имаме рекорд по отношение на отпуснатите ипотечни кредити, които са с 32% ръст спрямо същия период на миналата година. И рекордна година при потребителските кредити, които са с 28% повече от м.г. Хората с по-ниски доходи стават по-предпазливи за теглене на кредити и покупка на имот. Но тези със стабилни доходи и добри спестявания се страхуват, че инфлацията ще изяде парите им и поддържат пазара жив. Има и доста голям процент кешови сделки с имоти.
През последните два месеца виждаме спиране на ръста на цените на имотите заради това, че част от хората с ниски доходи се изтеглят от пазара. Със сигурност през следващото тримесечие ще се види и спад в броя на сделките на имотния пазар, но той няма да е осезаем. Ръстовете, които се формираха миналата и тази година, не са здравословни. Пазарът върви към успокояване. Очакваното повишение на лихвите също ще притесни част от кредитополучателите и те ще отложат покупката. Но до края на годината пазарът със сигурност ще е активен. Основният проблем в момента е, че има много голямо търсене на готови жилища в големите градове, а предлагане почти няма. хората, които имат имоти, не искат да ги продадат, освен ако имат ясна представа какво ще направят с парите. Защото дори да продадат на високи цени, но ако нямат идея какво ще правят, парите им ще изгубят покупателната си способност при тази висока инфлация. И затова в момента продавачите са много малко, а търсенето остава голямо. Цените на имотите ще паднат не като абсолютна стойност, а заради покупателната стойност на парите, които инфлацията обезценява. Жилището, което сега продадете за 150 000 евро, ще го продадете за същата цена и догодина, но с тези 150 000 евро догодина няма да могат да се купят същите неща като сега.
- Какво се случва със сделките "на зелено"?
- При сделките "на зелено" купувачите са по-притеснени, те са активни само за проекти, които са достигнали кота груб строеж и са в последните фази на завършване. При жилища, които са изцяло "на зелено" и в момента ще стартира строителството, интерес има само при проекти, които плащането е минимално - не повече от 10-20% от стойността и всичко останало купувачът ще го плати след акт 16. Но ако фирмата иска по стария начин да се плащат 30% в началото, 40% на груб строеж, 20% на акт 15 и последните 10 - на акт 16, и особено пък ако строителите са сложили клауза, че заради инфлацията могат да повишат цената и по време на строителството, тогава намалява интересът.
- Намалява ли интересът към жилища с отопление с парно или газ заради високите им цени?
- Това не е водещо при покупката на имота. Защото е много лесно да се смени вида на отоплението, като се направи инвестиция в климатици, тъй като отоплението на ток в момента е най-изгодно. Водеща остава локацията.
- Кои са най-търсените локации?
- Най-развит е пазарът в 10-те най-големи градове в страната, като хората търсят готови апартаменти в добрите квартали, с добра инфраструктура, с детски градини и училища, с добри транспортни връзки.
- Има ли промяна в търсенето за големината на жилището?
- След появата на ковид клиентите се насочиха към покупка на по-големи апартаменти - тристайни, четиристайни, това е водещо и в момента. Следват двустайните. Хората които са готови да купят на тези високи цени, искат да вземат нещо, което да повиши стандарта им на живот, да имат достатъчно помещения и добра локация.
- Има ли голям интерес към къщите на село?
- Къщата на село в основния случай си остава втори дом. Не повече от 10% от всички сделки са на хора, които са с нагласата да избягат от големия град.
- Какъв е профилът на купувача, който на тези високи цени може да си позволи да инвестира в жилище? Или ниските банкови лихви са водещи?
- Ниските лихви със сигурност са мотиваторите на пазара, но хората знаят, че от началото на следващата година това ще се промени. Така че са внимателни. В профила на купувача няма промяна - хора между 35 и 45 г., с добра кариера, с добри доходи, в повечето случаи над 3000 лева месечно на домакинството, с добри спестявания, които да покрият самоучастието и разходите по такава сделка. Често това са хора, които имат собствено жилище, но то вече е малко за семейството, или искат да сменят квартала, района или дори града.
- Какъв е Вашият съвет за хора, които искат да купят жилище - да го направят ли или да изчакат?
- Хората, които купуват за инвестиция, да бъдат много внимателни и добре да преценят дали жилището, което купуват, ще донесе възвръщаемост на инвестицията - т.е. ще могат ли веднага да го дадат под наем, за каква сума и за колко години ще си възвърнат вложението. Важният съвет за хората, които си купуват основно жилище: ако са кешови купувачи - няма проблем, но ако е с кредит - да преценят добре месечната вноска през следващите няколко години, в които очакваме ръст на лихвите - първо за новите клиенти, а после и за старите кредити. Ако тази вноска би се покачила с 20-25%, дали това ще е проблем за семейния бюджет и да си направят разчети до колко стабилни ще са доходите им в следващите години. Защото ипотечният кредит се обслужва минимум 10 г., а в повечето случаи между 15 и 25 г. В момента повечето хора избират срок между 25 и 30 г., но успяват да го погасят в рамките на 10-15 г.
- Каква е тенденцията при наемите?
- Пазарът на наеми е стабилен, при тях очакваме, че заради тежката зима, повишените разходи и очакваните по-високи лихви, доста хора ще предпочетат да изчакат да мине този период и тогава да купят жилище. Ще предпочетат да живеят под наем. В такива периоди се покачва и търсенето на домове под наем, и самите наеми. За наемният пазар перспективите са добри.
- Какъв е ръстът на сделките с имоти за годината досега?
- Според данните на Агенцията за вписванията, за полугодието ръстът на сделките е около 13% средно за страната. Най-вероятно за третото тримесечие ще видим забавяне на този ръст с 2-3%. За следващата година ще видим и спад на сделките. Тези големи ръстове, които виждахме през последните няколко години, вече няма да ги има.
- Какво ще посъветвате продавачите?
- Моят съвет е: ако човек, който има имот за продаване и ясна идея какво ще направи с парите, да побърза да продаде, защото до края на тази година продавачите ще са в изгодна позиция да вземат максималната стойност на имота си. За следващата година броят на сделките ще намалее. Продавачите вече ще са в по-неизгодна позиция. Ако сега за техния имот има трима кандидат-купувачи, през следващата година може да са нула. И когато се появи купувач, много вероятно е той да поиска сериозна отстъпка в цената в рамките на 5-10-15%. Тогава продавачите ще са доста по-притиснати от пазара да правят такива отстъпки. Но със сигурност не е опция, ако тези пари не ви трябват в момента, да продавате и тяхната покупателна стойност да пада с инфлацията, за която прогнозите са, че няма да бъде овладяна и през следващата година. Но ако парите са ви нужни, добре е да продаде до края на годината.
- На каква отстъпка в цената е разумно да се съгласи сега продавачът?
- В последните 2 месеца виждаме, че продавачите все по-често са принудени да дават отстъпки. Те все още са малки - в рамките на 3-5%, рядко до 10. Но в следващите месеци ще се увеличават. Но и сега, ако интересът към имота е малък, няма много огледи, но се появи купувач, който поиска отстъпка - виждаме, че продавачите все по-често я правят.
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
