През лятото на 2024 г. се наблюдава силно търсене, което все още превишава предлагането
Наложените от БНБ ограничения на ипотечното кредитиране, които влязоха в сила от 1 октомври 2024 г., ще се отразят на купувачите на имоти с най-ниски доходи и на тези с недостатъчни спестявания. "БНБ се опитва да даде сигнал на тези хора да бъдат по-разумни и да не поемат прекалени рискове. Те обаче не заемат значителна част от жилищния пазар, а промените там се случват бавно. Мерките на БНБ няма да дадат бърз резултат, но в крайна сметка очакваме да доведат до охлаждане на ръста на жилищните цени". Това каза Антон Андонов, член на Управителния съвет на Асоциацията на кредитните посредници в България и изп. директор на "ЕРА България", предаде imoti.net
От 1 октомври влиза в сила максимално ниво от 85% на съотношението между размера на ипотечния кредит и стойността на обезпечението (на имота) при отпускане ипотечен кредит. Това означава, че за имот с оценка от 100 000 евро банката ще отпусне на кандидата най-много 85 000 евро заем. При това положение кредитополучателят трябва да има 15% самоучастие, тоест да разполага с 15 000 евро.
От това изискване ще пострадат най-вече хората с ниски доходи и без спестявания, но то няма да засегне лицата с по-високи доходи и без спестени пари, коментира Андонов.
"Банките не са ограничени да отпуснат друг вид кредит, ако лицето има по-висок доход, но няма спестявания. Хората с добри доходи не са застрашени към момента и те имат опция да вземат комбинация от ипотечен плюс потребителски кредит".
В последните години има практика купувачи на къщи и апартаменти да вземат по два кредита (ипотечен и потребителски), като вторият се използва за ремонт, довършителни работи и обзавеждане, за таксите и комисионите при прехвърлянето или за част от стойността на имота, за която ипотечният кредит не е достатъчен.
Друго ограничение, което БНБ налага, е плащанията по дълга (DSTI-O) на лицето, което кандидатства за ипотека, да не надвишават 50% от месечния му доход при отпускането на кредита. В Закона за кредитните институции пише, че DSTI е съотношението между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя.
Според Андонов новата мярка ще има по-значителен ефект върху кредитния пазар в България.
По данни на Централната банка 23% от обема нови жилищни кредити през първото тримесечие на 2024 г. са били изтеглени от лица, при които месечните плащания по дълга са превишавали 50% от дохода им. Общият обем на отпуснатите ипотечни кредити за периода е близо 1,73 млрд. лв., като 313 млн. лв. са изтеглени при съотношение дълг/доход между 50% и 60%, а 81 млн. лв. - при над 60%.
"Лица, при които съотношението дълг/доход е над 50%, в бъдеще не би следвало да вземат жилищен кредит. Тези потенциални кредитополучатели представляват около 10% от всички купувачи на имоти в България (с и и без кредит). Тази мярка ще има ефект върху клиентите с най-ниски доходи и така се надяваме пазарът да се охлади от гледна точка на продължаващ ръст на цените и да намери новата си равновесна точка. Преди ковид кризата имотният пазар в България беше в относително равновесие, но от 2020 г. до момента търси новата си равновесна точка и като брой сделки, и като цени."
Третото ограничение е свързано с максималния срок на жилищния кредит, като от 1 октомври 2024 г. той следва да е не по-дълъг от 30 години. Доскоро банките имаха продукти за срок до 35 години, които имаха за цел да намалят размера на месечната вноска на кредитополучателя. Това вече няма да е възможно.
Допустимо е одобряване или предоговаряне на кредити с параметри, които се отклоняват от въведените изисквания, като общият размер на такива кредити през текущото тримесечие не може да е по-висок от 5% от общата брутна стойност на новите и предоговорените кредити през предходното тримесечие.
"Жилищният пазар в България през лятото (третото тримесечие на 2024 г.) се характеризира със силно търсене, което все още превишава предлагането. На вторичния пазар няма сериозно предлагане на имоти, като очакванията на продавачите са за високи цени."
Шефът на БНБ: Новите правила целят да овладеят експанзията
Новите мерки при кредитите, обезпечени с недвижими имоти, имат за цел овладяване на експанзията, а не стагнация. Това заяви в интервю за БТА управителят на БНБ Димитър Радев.
Той припомни мерките, наложени от Централната банка, които влязоха в сила от 1 октомври.
На въпрос защо се допуска, че 5% от всички ипотечни кредити могат да се отклоняват от новите изисквания, Радев посочи: "За да се обхванат специфичните случаи". И уточни, че става въпрос за ситуации, при които освен жилищен недвижим имот се използва и друг вид обезпечение.
Димитър Радев обясни защо точно в този момент бяха въведени новите ограничения. "Ние реагираме на тенденциите на ипотечния пазар, които се задълбочават през последните месеци, и за които редовно информираме публиката. Това решение е логична стъпка в системния ни подход по тази тема. Напомням, че по-рано тази година ние преминахме от статистическо към надзорно наблюдение на ипотечното кредитиране със съответни задължителни изисквания към банките", коментира той.
"Системата за ефективно управление на процеса е напълно изградена и включва методология, отчетност и механизми за контрол", допълни Радев.
Той очерта и очаквания ефект след прилагането на мерките. По думите на Радев това е овладяване на експанзията, а не стагнация по отношение на кредитите, обезпечени с жилищни недвижими имоти. Попитан как тези мерки ще се отразят на кредитополучателите и ще бъдат ли засегнати съществуващите ипотечни кредити, шефът на Българската народна банка отговори, че вече сключените договори за ипотечни кредити няма да бъдат променяни. "Те се отнасят само за новите кредитополучатели, като идеята, наред с всичко друго, е те да се предпазят от прекомерни дългове", отбеляза Димитър Радев в заключение.
Едва ли финансовото инженерство ще продължи да движи възвращаемостта
Публичните компании в Европа се готвят за възход
Има признаци, че оценките се стабилизират или че темповете на спад най-малкото се забавят
Замрялата строителна площадка, видима от задния вход на големия хотел Adlon в Берлин, е емблематична за бума, който се превърна в срив на имотните пазари в Европа, но инвеститори, които се събраха неотдавна в петзвездния хотел, започнаха да поглеждат отвъд символи като дупката в земята на отсрещната страна на улицата и към зараждащо се възстановяване, пише Bloomberg.
На конференцията EPRA в Берлин миналата седмица публично търгувани имотни компании и техните финансисти говореха въодушевено за перспективите пред сектора на бизнес имотите. Това е забележителна промяна след две години на униние, когато сривът на акции на имотните компании предсказа неизбежен спад на оценките.
Сега фондовите пазари се раздвижват, въпреки че стойностите на активите все още не са последвали примера им. Това спомага за най-голямата треска за кеш поне от 2021 г. и поставя публичните компании за имоти на предна позиция в очаквания обрат, точно както имаха водещо място в срива.
Внезапният край на ерата на евтините пари през 2022 г. наложи горчива преоценка на имотния сектор в Европа. Притокът на дълг и процътяващите оценки предизвикаха агресивно разрастване на имотни компании в сектора в продължение на десетилетие, но промененото положение предизвика сътресения в амбициозни компании като Adler Group, която стои зад блокирания от дълго време проект Wilhelm близо до хотел Adlon. Това започва да се променя, тъй като липсата на строителство, особено жилищно, поддържа наемите високи и отваря вратата за възстановяване, съобщава Investor.bg .
"През последните две години трябваше да се грижим за счетоводния си баланс", казва Ролф Бух, главен изпълнителен директор на Vonovia, най-голямата публично търгувана имотна компания в Европа. "Но смятам, че тази фаза скоро ще приключи и след това ще можем да продължим растежа си", допълва той.
Публичните пазари бяха замразени за повечето имотни компании през по-голямата част от последните две години, но те започват да се разблокират. От началото на годината европейските имотни компании са набрали 18 млрд. евро дълг и капитал, близо два пъти повече спрямо приблизително 10 млрд. евро, които набраха през цялата 2023 г., сочат данни, представени на конференцията EPRA.
На конференцията в Берлин банкери и ръководители представиха гама от нови възможности за инвеститорите в недвижими имоти. Те включваха предложение на Knight Frank Investment Management за публично търгувано дружество, което ще инвестира в имоти с изключително дълги наемни договори, казват запознати с предложенията източници.
"Всички съставки са налице", казва Матю Норис, ръководител на имотните ценни книжа в инвестиционната компания Gravis Capital. "Предлагането ще стане по-умерено, има ръст на наемите, а лихвите започват да намаляват. Би било глупаво да продадете на фондове за дялов капитал, когато всички тези насрещни ветрове се превръщат в попътни", допълва той.
На много европейски пазари има признаци, че оценките се стабилизират или че темповете на спад най-малкото се забавят. Това предизвиква оптимизъм. Приходите от първични публични предлагания и продажби на акции на листнати компании превишават стойността за същия период на 2023 г. над три пъти, сочат изчисления на Bloomberg. При последната сделка изпитващата затруднения шведска имотна компания SBB предложи 49% от акциите в жилищното си подразделение Sveafastigheter.
British Land е на път да бъде възстановена в британския индекс на сините чипове FTSE 100, след като беше преместена в FTSE 250 през юни миналата година, съобщи FTSE Russell миналия четвъртък. Британският тръст за инвестиции в недвижими имоти, чиито акции са поскъпнали с над 36% от началото на годината, стана част от FTSE 100 на 1 октомври.
В трите месеца до юли индексът на MSCI Europe Quarterly Property Index записа осми пореден тримесечен спад на капиталовата стойност, но понижението беше напълно компенсирано от нарастващите наеми, за да се стигне до обща възвръщаемост от 1,1%. Във Великобритания цените на бизнес имотите останаха непроменени през август след три месеца на скромни ръстове, сочи месечен индекс на консултантската компания CBRE Group, повишавайки доверието, че повечето имотни сектори са достигнали дъното.
Но все още трябва да се извърви известен път. FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index остава с над 25% под връхната точка през 2021 г., въпреки че имотният бенчмарк възстанови около половината от стойността, изгубена през последните 12 месеца на разпродажби.
Европейските публични имотни компании се търгуват при средна отстъпка спрямо нетната стойност на активите от 21%, почти два пъти повече в сравнение с отстъпката, с която се търгуваха компаниите от сектора през последните 25 години, казва Доминик Моренхоут, ръководител на Европейската асоциация на публичните недвижими имоти. Но в добрите сектори като складове, студентски жилища и медицински обекти има признаци, че се отваря прозорец за повече първични публични предлагания и набиране на капитал.
"Някои от суперголемите дружества, които са частни, се нуждаят от изход, а днес трудно ще намерят изход на частния пазар", отбелязва Моренхоут и допълва, че някои компании за частни капиталови инвестиции планират да листнат части от имотните си портфейли. "Подготвят се някои неща", коментира той.
Внезапната готовност на инвеститори да купуват облигации от имотни компании, които до неотдавна бяха изключени от пазара, се дължи на опростеното виждане, че спадащите лихви ще са от полза за всички, казва Робин Юсон, старши анализатор в компанията Neuberger Berman. Вниманието към съотношенията между дълга и активите, вместо към печалбите, прикрива истинската способност на някои емитенти да обслужват заемите си и напомня за годините на бума преди лихвите рязко да се увеличат, допълва той.
Делегати на EPRA прогнозираха, че победителите в следващия цикъл ще трябва да работят много различно от тези при последния, когато ерата на евтините пари означаваше, че финансовото инженерство може да движи възвръщаемостта, обобщава Investor.bg.
Скокът в цените е и заради ниското предлагане
"В някои части на Европа се наблюдава имотна криза, в която цените на жилищата са твърде високи, което води до много ниско потребление. България е далеч от подобен сценарий. Жилищата в четирите най-големи града у нас са изключително достъпни на фона на цяла Европа". Това коментира Добромир Ганев, консултант по недвижими имоти и анализатор, в предаването "В развитие" на Bloomberg TV Bulgaria.
Данните за първите шест месеца на годината показват 15% годишен ръст на цените на имотите у нас. Вижда се спад в темпа на ръст в големите градове, като само Бургас прави изключение. Наблюдава се и увеличение на броя сделки, което е подхранвано от добрите кредитни оферти, предлагани от банките. Скокът в цените се дължи и на по-ниското предлагане на пазара, коментира Ганев.
Често хората, които имат възможност да си купят имот у нас купуват повече от един с инвестиционна цел. Има обаче опасения, че това може да доведе до много обезлюдени жилища.
"Проблемът с празните жилища не е толкова голям за България все още. И това е една от възможностите в бъдеще да бъде решаван достъпът до жилищна собственост в големите градове не само за покупка, а и за живот под наем. Държавата има лостове през данъчното законодателство и други финансови лостове, за да мотивира хората да доинвестират в закупени имоти, така че те да могат да бъдат достъпни за наемния пазар", коментира събеседникът.
Ганев посочи още, че собствениците на недвижимост у нас вярват, че с влизането в еврозоната цените на имотите ще се увеличат драстично, което ги кара да задържат продажбата. Според него обаче е възможно след приемане на еврото много от тези имоти да излязат едновременно на пазара, което да понижи цените заради прекомерното предлагане.
"Освен психологическият ефект има обективни причини да очакваме повишение на цените на имотите, тъй като членството в еврозоната би направило България благоприятна среда за чуждестранни инвестиции, което би се отразило и на доходите на гражданите", смята консултантът.
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
