Ако решим след три месеца да изтеглим ипотечен кредит от 100 хил. лева, той ще ни излезе с 1000 лв. (или 28%) по-евтино. Това става възможно, след като първата битка на законодатели и граждански организации срещу банките бе спечелена в полза на потребителите.
Промените в Закона за потребителския кредит, които позволяват намаляването на таксите, влизат в сила след 22 юли 2014 г. Но предстои да се направи още много в борбата за равни права на финансовите институции и техните клиенти.
Проучете внимателно тарифите, ако искате да рефинансирате стар заем
Хиляда лева по-евтино ще ни излиза нов кредит от 100 бона, ако го изтеглим след 3 месеца. Парите ще спестим от такси, които ще отпаднат след влизането в сила на промените в Закона за потребителския кредит. Те бяха публикувани в "Държавен вестник" на 22 април и ще станат валидни три месеца по-късно, или към 22 юли. Новите текстове са първата победа в полза на потребителите, спечелена в битката между законодатели и граждански организации срещу банките. Но тя не е всичко, предстои още много в борбата за равни права на финансовите институции и техните клиенти.
Ако се вярва на повечето коментари по темата, ипотечните кредити за жилище няма повече да обвързват като вериги хората към банката, от която са ги теглили. Потребителите ще могат да сменят кредитора си, ако не са доволни.
Дали обаче това наистина е така? Вече започнаха да се чуват мнения, че тези промени далеч няма да донесат очакваната свобода, да не говорим за намаление на цената на кредита. Съветите са да се внимава много, по няколко пъти да се пресмята какви и колко ще са таксите и комисионите, които ще трябва да се плащат, за да бъде освободен клиентът от едната банка и да изтегли заем от другата. Препатили кредитополучатели съветват да се разпитва подробно и по няколко пъти за всяко условие, за всяко плащане. За да се прецени по-изгодно ли ще е плащането на рефинансирания кредит и с колко ще падне цената му.
Тази операция има смисъл при по-големи задължения, които ще се плащат в рамките на 15-20 години. Освен това лихвата в новата банка трябва да е поне с 1-1,5% по-ниска, като се вземат предвид и всички останали плащания.
Нека да видим колко ще струва цялата подмяна на старата банка с нова, като изчислим всички такси и комисиони, дължими при рефинансиране на ипотечен кредит. Не гарантираме, че посочваме всички допълнителни тежести, защото може да има такси, които се плащат непосредствено преди сключването на договорите. Затова трябва много внимателно да се проучи тарифата на конкретната банка и нотариалните плащания.
ПРИМЕР
Такси и комисиони на една от големите ни банки, които се дължат при вземането на ипотечен кредит от 100 000 лева - от подаването на документите до получаването на парите:
1. Предварителна оценка на дохода на кредитоискателя - 30 лв.
2. Кандидатстване и разглеждане на искането за кредит - 220 лв.
3. ОТПАДА - комисиона за обработване и управление, еднократна - 1500 лв. (1,5% от сумата).
4. ОТПАДА - годишна такса за управление - 0,3% върху оставащата сума от заема - 300 лв. за първата година, след това намалява.
5. Пазарна оценка на имота - по тарифата на избрания от банката оценител.
6. Комисиона за ангажимент - 0,5% годишно върху оставащата сума от заема - 500 лв. за първата година, след това намалява.
7. Такса за предоговоряне условията по кредита - 2100 лв.
8. Промяна на датата на вноската - 10 лв.
9. Заличаване на ипотека - 30 лв.
11. Издаване на документ за липса на задължения към банката - около 200 лв.
Дотук само таксите към новата банка, към която клиентът иска да се прехвърли, и отписването от предишната, се изчисляват на 2780 лв., като в тях не е включена пазарната оценка на имота. Да се надяваме, че тя ще остане непроменена. Като се пресметнат таксите, които зачерква новият закон - общо 1800 лв. - излиза, че за нов заем ще се плаща с 1000 лв. по-малко. Това е около 28% от стойността на таксите и комисионите по кредита.
Плащаме на нотариус за 9 услуги
Когато рефинансираме ипотечен заем, не трябва да се гледат само таксите и комисионите, които се плащат към банката. Към тях се прибавя и сумата, дължима за ипотеката и други услуги. Тя се плаща на нотариуса и държавата или общината и съвсем не е за пренебрегване. Затова видният столичен нотариус Валери Манчев съветва да се пресметне внимателно дали си заслужава промяната, която искаме да направим. И да калкулираме в тази цена времето и нервите, които ще употребим, докато събираме документи, редим се на опашки за различни справки и се разправяме с чиновници.
Ето какви са таксите и комисионите извън банковите разходи за имот, оценен 100 хил. лв., като сумата е изтеглена като кредит:
1. държавна такса - 1/1000 - 120 лв. с ДДС
2. нотариална такса за изповядване на сделката - 876,60 лв. (изчислява се по тарифна таблица), с ДДС
3. такса за препис на документ - между 20 и 50 лв. за всеки един препис
4. такса за справки (напр. за гражданско състояние, за дължими данъци и пр.) - 10-20 лв. за всяка
5. удостоверение за тежести 2 броя - преди и след заличаване на ипотеката - по 20 лв. всяко
6. нотариална такса за учредяване на договорна ипотека - 976,6 лв. с ДДС
7. нотариална такса за учредяване на законова ипотека - 538,3 лв. (с ДДС)
8. заличаване на старата ипотека - 131,5 лв.
9. изваждане на скици на имота за кадастъра
Дотук сумата набъбва до 2903 лв. Не твърдим обаче, че това са всички необходими документи и всички такси, които трябва да се платят. При тези извънбанкови такси и комисиони няма нито една отпаднала или намалена. Напротив, след влизане в сила на промените в Закона за потребителския кредит, очакванията са някои от тях да се повишат, особено ако наистина много хора започнат да прескачат от банка в банка заради по-изгодни условия при рефинансиране на кредитите.
Сега искат до 6% за предсрочно погасяване
Според новите текстове в закона най-големият бонус за клиентите е премахването на т. нар. наказателна такса за предсрочно погасяване на ипотечните заеми. И в момента, ако решиш да изплатиш кредита си накуп, плащаш тази такса, която за различните банки е различна. Има кредитни институции, които след третата или петата година я намаляват до 1 процент върху оставащата част от заема. Има обаче и такива, които продължават да искат дори 6 на сто върху сумата, която погасяваш. Ако например остават още 100 хил. лв., които клиентът ще върне накуп, върху тях той трябва да плати още 6 хиляди лева. Което значително би охладило всяко желание за търсене на нова банка.
Няма да се вдигат тарифите
Падането на наказателната лихва при предсрочно погасяване на ипотечен заем и очакваното рефинансиране на стари кредити няма да повлияе върху нотариалните такси, свързани с учредяване на ипотеки. Това заяви за "Стандарт" нотариус Красимир Анадолиев. Той обясни, че таксите са строго регламентирани в Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
Жилища до 100 бона най-търсени на търговете
Няма купувачи за хотели, складове и цехове, казват съдия-изпълнителите
Жилища до 100 бона имат най-голям шанс да намерят купувачи на публичен търг. Това заявиха за "Стандарт" от Камарата на частните съдебни изпълнители. "Най-трудно се продават имоти, оценени над тази цена. По-голям шанс за продажба има на по-малките и евтини жилища", твърди Георги Дичев, заместник-председател на Камарата на ЧСИ. Според него има увеличение в броя на имотите, които се предлагат на публична продажба, но интересът не е кой знае колко голям. "Поне се продават, в сравнение с пиковите години на кризата, когато изобщо не можеха да се намерят купувачи", казва Дичев.
Остава обаче проблемът с големите бизнес имоти, за които почти няма мераклии. Все още липсва и адекватно финансиране за такива вложения. Въпреки това офисите са далеч по-продаваеми от парцели за строителство, хотели, складови и производствени бази, твърдят специалистите.
В момента на сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители са обявени за продажба 4626 имота. Най-много са на цена между 10 000 и 50 000 лв. - 1802 имота. Следват тези от 50 бона до 100 бона - 1021 имота.
Ипотеките са близо 9 млрд.
Ипотечните кредити, раздадени от търговските банки в България, възлизат на 8,874 млрд. лв. към 31 март 2014 г. и намаляват пренебрежимо малко на годишна база с 0,04 процента. Това сочи месечната статистика на БНБ. Спадът през февруари обаче е по-чувствителен - в сравнение със същия месец на предишната година сумата на заемите за жилище е спаднала с 0,19 на сто.
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
