Парите от дюшека вдигат цените на имотите

• България е първенец в ЕС по поскъпване на жилищата

• 21,8 млрд. лева са раздадени на кредит срещу ипотека, за май има рекорден ръст от 24,5%

  • Каква е причината за тази аномалия?

  • Кредитите растат много по-бързо от икономиката

  • Купувачите се завърнаха

Драстично покачване на цените на жилищата у нас отчита статистиката. Данните са за първото тримесечие на 2024 г. Само за година - спрямо януари-март 2023 г., ръстът е с 16%. Така, въпреки че България се смята за най-бедната държава в ЕС с най-ниски доходи на населението, страната ни е на второ място по повишението на цените на имотите на годишна база след Полша, където ръстът е с 18 на сто. На трето място e Литва (9.9 на сто). Първенци сме обаче по ръст в цените спрямо предходното тримесечие (октомври-декември 2023 г.). Докато в повечето държави от Блока поскъпването е 0.5 - 3%, в България то е 7.1%. След нас се нареждат Унгария (+5.1%) и Полша (+4.3%). На тримесечна база най-голямо понижение се отчита в Дания (-2.5%), Франция (-2.1%) и Словакия (-1.7 на сто).

Като цяло цените на жилищата в еврозоната спадат през разглеждания период - с 0.4 на сто, докато в ЕС се отчита среден ръст от 1.3 на сто, по данни на Евростат.

Каква е причината за тази аномалия?

Анализаторите посочват различни причини за високите цени, като една от тях е подготовката за влизането на България в еврозоната, което налага да се легализират парите от сивата икономика. Ако това не стане, след обръщането на левовете в евро, скритият кеш под дюшеци и в буркани ще се превърне в ненужни хартийки, тъй като притежателите му няма да могат да обяснят произхода на средствата, за да ги обърнат в банките. 

"Много хора, които имат "сиви" доходи, директно купуват имоти и така ги легализират, защото ако утре влезем в еврозоната, те трябва да ги извадят тези пари, да ги обменят в банка, но да изяснят произхода им", коментира финансистът Любомир Каримански пред Нова тв. Той призовава за много стриктен контрол от страна на НАП и контролните агенции - да проучат как се купуват имоти и с какви средства.

Според експерти, имотите са най-добрата пералня за пари преди да въведем еврото. Освен това огромният кеш, придобит от незаконна дейност, укриване на данъци и корупция, се влага и в други придобивки, като например злато. България е в Топ 3 на страните в Европа по реално притежаване на благородния метал на глава от населението, съобщи преди време Макс Баклаян, управител на Tavex, пред БНР.

Икономистът проф. Даниела Бобева пък отбеляза наблюденията си за засилени обороти на обменните бюра у нас.

Според икономиста Георги Ангелов, скритият кеш е около 10 млрд. лв. по груби сметки на база на различните оценки за размера на сивата икономика в страната. "Парите в обращение според статистиката на БНБ са около 30 млрд. лв. При размер на сивата икономика от 25-30% е реалистично поне 1/3 от тези пари да са недекларирани и необложени", смята Ангелов. Тези средства не могат да се включат в общата кампания за безплатно обръщане на левовете в евро в банките преди влизането на страната в еврозоната. Причината е, че банките ще искат да бъде доказан произходът на всяка по-голяма сума. "Затова начинът е тези пари да влязат в оборот, т.е. да бъдат похарчени. Виждаме го вече по силния ръст на продажбите в търговията и в недвижимите имоти", казва Ангелов. Според него бумът на пазара на имоти тепърва предстои, а това ще продължи да надува цените на имотите. Успокояване на пазара може да се очаква едва след приемането на еврото.

Парите под дюшеците обаче може и да са много повече. "Официално не се говори, но е известен факт за анализаторите, че горе-долу колкото депозити официално има в банковата система на физически лица - около 80 млрд. лева, почти още толкова са спестяванията на населението в дюшеци, кутии за обувки и др.", каза в интервю за БТА доц. Драгомир Стефанов от катедра "Недвижима собственост" в УНСС. Той предупреждава, че част от тези пари са укрити доходи, за които не са платени данъци и притежателите им всячески търсят начин да ги узаконят. И отбелязва, че през последните години бизнесът с недвижими имоти в страната е станал много привлекателен за такъв тип играчи, при това не само от България. "Чужденци също превъртат кеш в страната ни и изпират пари в жилищни имоти", казва доцентът от УНСС.

Притежателите на такива средства са готови да ги вложат за неоправдано високата цена на даден имот. Купувачи дори предлагат с 20-30 до 50% по-висока цена, ако продавачът приеме плащане в брой поне на част от сумата. Брокери потвърждават, че такива случаи зачестяват, въпреки че има определени регулации и таван на кешовите разплащания до 10 000 лева, пише "Сега".

Кредитите растат много по-бързо от икономиката

Друга причина за повишаването на цените на имотите са ръстовете при банковото кредитиране, особено на ипотеки. "Банките имат достатъчно ликвидност, която искат да пласират. Апетитът за риск идва от големите печалби, които се генерират", посочва Любомир Каримански.

Експертът по имоти Красимир Петров извежда кредитната експанзия като основна причина за това, което той нарича балон - "трикратно и дори четирикратно надуване на цените на имотите". Петров подчертава, че нивата на цените не съответстват на доходите и на наемите и зад тези сделки не стоят спестявания, а не винаги стои и доход. Той изразява опасение, че кредитът се разраства многократно по-бързо от ръста на икономиката, което крие рискове. "През последните пет години българската икономика расте с 2, 3, 4%, докато ипотечните кредити се увеличават с 10, 15, 20%, а през последната година и до 25%. Когато наливаме 25% ръст в кредита, а строителството на жилища расте с 1-2%, 20-процентен кредитен ръст няма начин да не надуе жилищните цени", казва Петров пред радио "Фокус".

Макар че статистиката за главоломното поскъпване на имотите е за януари-март, нов рекорд за жилищното кредитиране у нас е поставен през май. Според статистиката на БНБ, обемът на ипотечните заеми в банковата система достига невижданите в стопанската история 21,8 млрд. лв. Годишният растеж на ипотечните заеми се ускорява до 24.4% през май, което е най-високият ръст от кредитната експанзия от 2008 - 2009 г., точно преди финансовата криза да срине пазара на труда и да направи част от кредитополучателите неспособни да покриват заемите си. На месечна база ръстът леко се забавя - до  1.92%, при 2.21% за април и 2% за март.

Това се случва точно когато БНБ въведе допълнително отчитане за банките в България по отношение на ипотечните заеми.



В същото време кредитирането към бизнеса продължава тенденцията си за по-слаб ръст в сравнение с това към домакинствата. За година фирменото кредитиране расте с 8.4%, а на месечна база - с 0.22% или около 100 млн. лв., до общо 45.6 млрд. лв.

Купувачите се завърнаха

Ръстът на цените на имотите традиционно се обяснява с увеличеното търсене. "Отдавам го основно на това, че много хора, които в последните седем тримесечия (през които данните на Агенцията по вписванията сочеха спад в броя на сделките на годишна база - бел. ред.) отлагаха покупките си в очакване цените да се успокоят, сега се върнаха на пазара и бързат да купуват заради притесненията, че с влизането в еврозоната имотите ще поскъпнат още", казва Добромир Ганев, управител на агенция "Форос", пише "Капитал". Той определя въздържалите се от покупка като около 10% от потенциалните купувачи. Влияят и други фактори като ръстовете на заплащането и на спестяванията, слабото предлагане, традиционният интерес на българите от чужбина. 

Според Любомир Каримански, ако има увеличение на доходите в България, това не се дължи на добавена стойност и продукция. "В конвергентния доклад на ЕЦБ и ЕК много ясно е записано и подчертано, че има висок риск от това доходите в България, които са многократно изпреварващи производството и произведената единица продукция, да бъдат фатални в един момент и да имаме драстично спадане", каза той и допълни, че хората нямат реална финансова възможност, а това е изкуствено създадено и може да се нарече "балон".

Сделките се увеличават, Бургас бие София

Въпреки ръста на цените, сделките с имоти се увеличават. 8,7% е ръстът на покупко-продажбите през първото тримесечие на 2024 г., отчита НСИ. Със 17,9% повече са продадените новопостроени жилища, при старите увеличението е с 5,3%.

Според статистиката на Агенцията по вписванията, която отчита не само сделките с имоти, но и тези с ниви, през второто тримесечие на 2024 г. се запазва нивото от същия период на миналата година. В София обаче има ръст от 11.9%, а в Бургас - от цели 43%. Във Варна ръстът в броя на сделките е 4.25%, а в Пловдив, Русе и Стара Загора има леки спадове - съответно от 2%, 0.5% и 3.35%.

ВИЖ ОЩЕ: Айтита и немски пенсионери изкупуват руските вили по морето



 

41% ръст на жилищния пазар в стойност

Пазарът на жилища в България, измерен в стойност, нараства с 41% през първото тримесечие на тази година в сравнение със същия период на миналата, сочат данните на НСИ. Това се дължи на повишаването на жилищните цени и на повечето сделки. Възможно е обаче да влияят и други фактори, например изсветляването на някои сделки (деклариране на реална цена, а не на данъчна оценка), както и евентуално изместване на покупките към по-големи и по-скъпи жилища, пише "Капитал".

В национален мащаб по-бързо в стойност расте пазарът на новопостроени жилища - с 62% спрямо година по-рано. Покупко-продажбите на старото строителство също нарастват в стойност, но само с 20%.

 

Вижте всички актуални новини от Standartnews.com