За първите четири месеца на 2023 г. продължава тенденцията от края на миналата година за намаляване на реално сключените сделки на пазара на недвижими имоти и спад на търсенето от крайните клиенти. Това обяви в интервю за БТА Евгени Василев, управител на агенцията за недвижими имоти "Арко риъл истейт" (Arco Real Estate), коментирайки актуалните тенденции в сектора.
"Ако преди един имот се е продавал за около 20-30 дни, в момента отнема малко повече време, клиентите са малко по-нерешителни. Има едно изчакване от октомври-ноември 2022 година за някаква по-сериозна корекция на пазара и това е коментар от купувачите. Намаляване на цените обаче не виждаме в нито един сегмент", обясни той.
По думите му очакванията за това вероятно се формират от случващото се в Западна Европа и САЩ, където има сериозно повишение на лихвите и намаляване на ипотечните кредити, което се отразява и на имотния пазар.
"В България все още това не се случва, няма корекция в цените, дори в някои сегменти има леко повишение в последните шест месеца. Отчетливо се наблюдава спад в броя сделки. Ако има готово жилище на пазарна цена, сделките все още се реализират много бързо. В момента у нас няма много готови жилища, а доста сгради в строеж. Жилищата в тях се продават по-трудно, включително заради притеснения, че сградите няма да се завършат, макар че няма нито един подобен случай в България. В момента нашата компания също строи, не изпитваме затруднения с финансиране на собственото си строителство и не съм чул колеги да изпитват такива", каза още Евгени Василев.
Той изтъкна, че от гледна точка на пазара на ново строителство през последните 2-3 години е имало сериозен ръст и на продукция, и на сделки. "Мога да кажа, че повечето колеги инвеститори разполагат със сериозна ликвидност, което дори в ситуация на забавяне на пазара на недвижими имоти в момента помага да реализират сградите си, като не разчитат чак толкова много на крайния клиент за покупка на имота по време на строителството", обясни експертът.
Затова според него съществува баланс на пазара през последните месеци - нито продавачите са склонни да свалят цените, защото имат ресурс, нито купувачите избързват, защото разчитат, че повишаването на лихвите може да доведе до някаква корекция на пазара.
Инфлацията провокира ли купувачите да бъдат по-активни в търсенето си, за да не загубят средства?
Най-активно клиентите започнаха да купуват имоти, за да защитят парите си от инфлацията, след като отбелязахме сериозни покачвания на цените миналата година април-май. Банковият ресурс беше евтин за дофинансиране на сделката и продължава да е. По-голяма част от физическите лица, които имаха такива спестявания, ги реализираха. Все още има инфлация и лихвите са ниски, това продължава да движи пазара, но по-малко, каза Василев.
Как ще повлияе на имотния пазар решението на Българската народна банка да увеличи задължителните минимални резерви на банките?
Според Евгени Василев то няма да повлияе на първите 6-7 големи банки, защото имат свръхликвидност. Кредитният пазар продължава да е доста активен в момента. Големите банки се борят за пазарен дял в конкуренция помежду си, рефинансиранията също са популярни. Трудно биха повишили сериозно лихвите, защото инвестицията им в момента е в бъдещ пазарен дял, дори на минимална печалба, коментира той.
Какви са най-честите изисквания, които клиентите имат, когато търсят жилище, и успява ли пазарът да отговори на търсенето им? И какви са разликите, когато става въпрос за живеене и за инвестиция?
Имотите, които се търсят с инвестиционна цел, се предпочита да са по-малки, тоест в тях да бъде вложен по-малък капитал за покупка и обзавеждане, със сравнително добра доходност. Най-търсени са двустайните обзаведени жилища, които се намират в по-голям град.
По думите на експерта се отчита тенденция след пандемията, когато става въпрос за собствено ползване, клиентите да преминават от по-малко към по-голямо жилище, ако имат възможност.
"Други излязоха от апартамент в къща. Помните, беше голямо предимство да имаш имот с двор. Нещо, което беше немислимо за нашия манталитет и народопсихология преди 10 години - да имаме апартамент на партер с двор, в момента е доста популярно. Доста колеги проектират такива сгради, включително и ние в бъдещ проект ще имаме сграда с апартаменти на партер със собствен двор", коментира Евгени Василев. Той отбеляза, че клиентите търсят категорично по-пространствени жилища с възможност за достъп до някаква зелена площ.
"Тенденция, която забелязахме в последните три месеца, е свързана със запитвания за къщи на 20-30 км от София, нещо между градски и селски тип къща. Или хората да се ориентират към покупка на урегулирани имоти и малки парцели, на които да застроят собствени къщи, отново в този радиус. Ако за това бюджетът преди две-три години беше 30 000 евро, сега вече имаме запитвания на клиенти, които са готови само за земята да платят 100 000 евро", даде пример той.
Има ли такива подходящи парцели като предложения и къде конкретно? С какво е свързана тази тенденция?
В посока на запад от София има доста предложения и районът става популярен. На изток от София предлагането е изключително малко, защото тази част вече беше обект на интерес преди години. Колега от офиса ни в Пловдив сподели пресен пример за клиенти от София, които са купили малка къща в покрайнините на Пловдив, защото работят у дома. Къщата е много по-достъпна като цена в този район и е на стойността на тристаен апартамент в столицата. Освен това работят и живеят сред природа и добра среда.
Каква е ситуацията при ваканционните имоти?
Преди 10-15 години ваканционните имоти се движеха основно от чуждестранен пазар - англичани в Банско и руснаци по Черноморието. След Крим, и особено с войната в Украйна, мога да кажа, че руският пазар на купувачи не съществува, тук-там има продавачи, които се опитват да реализират имотите си. След 2021 година обаче виждаме възстановяване на пазара и особено на черноморските имоти. Той започна да се движи от български купувачи, което е хубаво, защото това не е спекулативно движение, това са хора, които разполагат с допълнителни средства и си закупуват така наречения втори дом. Търсят се малки апартаменти, които традиционно се продават обзаведени за ползване. Някои от клиентите, в период, в който не ги ползват, ги отдават под наем краткосрочно, обясни експертът.
По думите на Евгени Василев това търсене е повишило цените на имотите около Слънчев бряг, Созопол, по Южното Черноморие. Ако едно двустайно обзаведено жилище преди три години в Созопол е струвало около 35 000 - 40 000 евро, вече има сделки за 65 000 евро. В Банско също се отчита възстановяване на търсенето.
В какъв ценови диапазон се срещат търсенето и предлагането?
Средните цени на панелните жилища в София са между 1300 и 1600 евро на кв. метър. За мен това е надценен пазар, но той се движи от това, че те са готови и могат да се ползват веднага. В широкия център цените са от порядъка на 1600-2000 евро на кв. метър, но имаме и сделки на топ локации, които надвишават 2500 евро на кв. метър, коментира Василев.
В Пловдив средните цени са с 20-25 процента по-ниски от тези в София, въпреки че в последните една-две години вторият по големина град у нас започна да наваксва изоставането като средна цена на кв. метър. Сред причините за това е индустриалното му развитие напоследък, каза Василев и допълни, че в едно от тримесечията на миналата година цените в двата града почти са се изравнили.
Ръст, макар и не драстичен, се отчита при наемите след спада по време на пандемията.
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
